In Turkey, you can come across three terms (property status) in Tapu (certificate of ownership): Kat İrtifakı , Kat Mülkiyeti and Devre mulk. We will not consider the latter status in this article, since foreign buyers do not buy real estate with the Devre Mulk status.
Turkish legal terminology in the field of real estate has no analogues in English, so we will try to explain the meaning of these terms as clearly as possible.
Kat İrtifakı - Pre-registration of real estate in the housing stock.
A construction company, registers with the cadastral department, the apartments that do not yet exist, but presented only on the plan with the mark Kat İrtifakı.
Shortly, the land plot is still empty and not built up, but according to the documents it has already been“ split ”into apartments, each of which ALREADY has its own Tapu, obtained on the basis of preliminary registration in the housing fund Kat irtifakı. Having Tapu enables you legally sell or rewrite to another owner as a separate apartment.
Relatively speaking, Kat İrtifakı is Tapu on a land plot, on which the division of the house into floors and apartments is also conditionally and tentatively indicated. Further, after receiving the request, you must transfer the property to the status of Kat Mülkiyeti.
That is, Kat İrtifakı is just a temporary stage, which serves for the transition to the final fixation of a separate apartment and its registration in the Kat Mülkiyeti housing stock - after which in Tapu the mark of the temporary registration certificate “separate apartment” (tur. - “bağımsız bölüm”) is replaced the final term “mesken”.
✔️ “bağımsız bölüm” - a sign of preliminary registration of an apartment for housing (and since November 2007 - also temporary - for a period of 2 years), registered in ownership at the stage of construction of the Kat İrtifakı land plot.
✔️ “Mesken” - a sign of Kat Mülkiyeti - the final registration of the apartment in the housing stock, certified by the cadastral authorities, after the complete completion of the construction of the house and its commissioning.
According to the rules, it is necessary to transfer the property to the housing stock, more precisely from the construction status "kat irtifak" to the condominium - "kat mülkiyet". Tapu is exactly like that, the cross will be in the Kat mulkiyet column. One Tapu differs from another in the amount of taxes. The latter is more expensive. The tenants themselves or the management company transfer the real estate to Kat mulkiet. This is not currently the responsibility of the developer.
According to statistics, 70% of Tapu owners have a mark (“x”) in the “Kat İrtifakı” column. On November 14, 2007, the Turkish Parliament adopted a new law No. 5711 on housing stock. According to the law adopted at the end of 2007, it is necessary to re-register the property documents so that the mark (“x”) moves from the column “Kat İrtifakı” to the column “Kat Mülkiyeti”.
Ideally, the “Kat Mülkiyeti” tapu should also be received by the developer after receiving the Genel iskan, that is, after the building is put into operation. However, construction companies do not do Kat Mülkiyeti Tapu (changing the type / category of real estate), as this is an additional material and time cost, and there are no incentives in the form of penalties for this.
✔️ The transfer of Tapu from Kat Irtifaki to Kat Mülkiyeti is a formality that is actually needed most by the state (additional fees and taxes during registration, and, most importantly, a high rate of annual property tax). That is why in recent years there has been active talk that after the issuance of Tapu, the municipalities themselves will notify the Cadastral Department about this, and the Cadastral Department will themselves change Kat Irtifaki to Kat Mülkiyeti.
В Турции в тапу (свидетельстве о собственности) вы увидите три пункта (статуса недвижимости): Kat İrtifakı («кат иртифакы») в “Kat Mülkiyeti” («кат мюлькиети») и Devre mulk. Последний статус мы не будем рассматривать в данной статье, т.к. практически иностранные собственники не покупают недвижимость со статусом Девре Мюлк.
Турецкая правовая терминология в сфере недвижимости не имеет аналогов в русском языке, поэтому мы постараемся максимально ясно объяснить значение этих терминов.
Kat İrtifakı («кат иртифакы») – Предварительная регистрация недвижимости в жилой фонд.
Строительная компания, которая возводит дом и регистрирует в кадастровом управлении, еще не существующие квартиры.Которые представлены только на плане с пометкой Kat İrtifakı – предварительной регистрацией в жилой фонд, и получает на них отдельные свидетельства о собственности с пометкой «отдельная квартира» (тур. – “bağımsız bölüm”) – то есть в действительности земельный участок еще пуст и не застроен. Но по документам уже «разбит» на квартиры, у каждой из которых уже есть свое Тапу, полученное на основании предварительной регистрации в жилом фонде kat irtifakı, это Тапу уже можно законно продавать или переписывать на другого собственника как отдельную квартиру.
Условно говоря, Kat İrtifakı – это Тапу на земельный участок, на котором так же условно и предварительно обозначена разбивка дома на этажи и квартиры. Далее после получения искана, необходимо перевести недвижимость в статус Kat Mülkiyeti. То есть Kat İrtifakı – это всего лишь временный этап, служащий для перехода к окончательной фиксации отдельной квартиры и регистрации ее в жилой фонд Kat Mülkiyeti – после чего в Тапу пометка временного технического паспорта «отдельная квартира» (тур. - “bağımsız bölüm”) – заменяется окончательным термином “mesken”.
- “bağımsız bölüm”- признак предварительной регистрации квартиры, в жилой фонд (а с ноября 2007 г. – еще и временной – сроком на 2 года), оформленной в собственность на этапе застройки земельного участка Kat İrtifakı.
- “mesken” – признак Kat Mülkiyeti – окончательной регистрации квартиры в жилой фонд, заверенной органами кадастрового управления, после полного окончания строительства дома и его сдачи в эксплуатацию.
По правилам необходим перевод собственности в жилой фонд, точнее из строительного сервитута "kat irtifak" в кондоминиум – "kat mülkiyet". Тапу точно такое, крестик будет стоять в графе kat mulkiyet. Одно ТАПУ от другого отличается величиной налогов. Последнее – дороже. Переводят недвижимость в кат мюлькиет сами жильцы или управляющая компания. В данный момент это не является обязанностью застройщика.
Согласно статистике, у 70% владельцев Тапу стоит пометка (“х”) в графе “Kat İrtifakı”. 14 ноября 2007 года Парламент Турции принял новый закон № 5711 о жилом фонде. По закону, принятому в конце 2007 года, необходимо переоформить документы на собственность так, чтобы пометка (“х”) переместилась из графы “Kat İrtifakı” в графу “Kat Mülkiyeti”.
В идеале, тапу со статусом Kat Mülkiyeti” должен получать тоже застройщик после получения Genel iskan, то есть после ввода здания в эксплуатацию. Обычно Kat Mülkiyeti тапу (изменение типа/категории недвижимости) строительные компании не делают, так как это дополнительные материальные и временные затраты, а никаких стимулов в виде штрафных санкций за это не предусмотрено.
Перевод тапу из Kat Irtifaki в Kat Mülkiyeti это формальность, которая на самом деле нужна более всего государству (дополнительные сборы и налоги при оформлении, а главное, высокая ставка ежегодного налога на недвижимость). Именно поэтому в последние годы активно идут разговоры о том, что после выдачи акта сдачи в эксплуатацию, муниципалитеты будут сами об этом уведомлять Кадастровое управление, а Кадастровое управление будут сами менять Kat Irtifaki на Kat Mülkiyeti.
