ISKAN - A TECHNICAL PASSPORT FOR PROPERTY AND A DOCUMENT UPON COMMISSIONING OF REAL ESTATE

Искан в Турции: определение

Искан (тур. İskan, официально — Yapı Kullanma İzin Belgesi) — это технический паспорт, удостоверяющий факт ввода здания или его части в эксплуатацию и разрешающий его использование по назначению. По своей сути он является актом соответствия построенного объекта утвержденному архитектурному плану, а также действующим нормам градостроительства и признан безопасным для пользования. 

Техпаспорт выдается только по завершении строительства. Во время возведения применяется иной документ — разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı), которое подтверждает правомерность проведения строительных работ, но не гарантирует их завершения согласно с нормами.

Как выглядит Искан? Форма Искана — стандартный лист с табличной структурой, где отражаются характеристики здания или конкретного жилого помещения (в зависимости от типа документа). Акт обязательно заверяется подписью уполномоченного представителя муниципалитета и печатью администрации. Это подтверждает его юридическую силу.

Важно понимать: Iskan не является правоустанавливающим документом и не удостоверяет право собственности. Его цель — удостоверить факт технической готовности объекта к использованию.

Также стоит отметить, что при переходе права собственности на объект (например, при покупке жилья на вторичном рынке), Искан не переоформляется на нового владельца. Он сохраняется за строением как подтверждение того, что оно было введено в эксплуатацию. За право собственности отвечает отдельный документ — TAPU (свидетельство о праве собственности), который оформляется через Кадастровое управление.

Таким образом, отсутствие İskan не препятствует самой сделке купли-продажи недвижимости. Однако его отсутствие может привести к определённым ограничениям, касающимся оформления и комфортного пользования недвижимым имуществом. 

Виды Искана в Турции

Один из наиболее частых вопросов среди зарубежных инвесторов в недвижимость Турции касается разновидностей Искана. Терминологическая путаница здесь — не редкость, особенно учитывая наличие нескольких его типов, что зависит от года постройки здания и его правового статуса. 

На сегодняшний день в Турецкой Республике есть три типа технического паспорта:

1. Genel İskan (Генель Искан) — это общий акт ввода в эксплуатацию здания в целом. 
2. Ferdi İskan (Ферди Искан) — индивидуальный технический паспорт, оформляемый отдельно на апартаменты. Выдавался для квартир, которые были введены в пользование до 2020 года. 
3. Toplu İskan (Топлу Искан) — современная форма акта, пришедшая на смену двум предыдущим. 

Генель Искан (Genel İskan) — общий акт ввода в эксплуатацию

Genel İskan — это документ, удостоверяющий факт завершения всех работ по возведению многоквартирного жилого комплекса и подтверждающий его соответствие проектной документации и предписаниям к безопасной эксплуатации. Этот тип Искана выдавался девелоперам до 2020 года. Он охватывает ЖК в целом — включая все жилые и вспомогательные пространства, инженерные системы и инфраструктуру.

Документ оформляется на этапе завершения строительства и передается застройщику (юридическому лицу), а не конечным собственникам. 

Для получения технического паспорта объекта недвижимости строительная компания подает в муниципалитет (Belediye) ряд документов.

Далее формируется межведомственная экспертная комиссия, которая проводит проверку объекта по следующим критериям:

• соответствие конструкции стандартам сейсмоустойчивости;
• наличие и правильное размещение первичных средств пожаротушения;
• исправное состояние эвакуационных лестниц и укрытий;
• пригодность подъездных путей к эксплуатации спецтехники;
• точное соблюдение утвержденного архитектурного плана.

Каждая инстанция после проверки, ставит свои подписи и печати на общем Искане.

Если в процессе проверки выявляются отклонения от нормативов или проектной документации, застройщик обязан устранить их в установленные сроки. В случае отказа или бездействия в получении заключения от органов надзора, Genel İskan не выдается. А это означает, что здание официально считается не введенным в эксплуатацию и не может быть признано приемлемым для проживания.

В Genel İskan отражается ключевая информация: правообладатель земельного участка, дата утверждения, перечень контролирующих организаций, подписавших акт, а также подписи главного инженера проекта и ответственного представителя девелопера.

Таким образом, Генель Искан представляет собой главный элемент правового статуса объекта: его наличие — необходимое условие для последующего получения индивидуальных технических паспортов на каждую единицу недвижимости в составе комплекса.

Ферди Искан (Ferdi İskan) — индивидуальный техпаспорт

Ferdi Iskan — это индивидуальный технический паспорт на квартиру (yapı kulanma izni), который получает собственник после покупки. 

В документе содержится техническая информация о квартире и всём здании:

• площадь, 
• количество этажей, 
• наличие подсобных помещений и т. п.

Индивидуальный акт ввода в эксплуатацию получается единожды. При покупке вторичного жилья этот документ уже должен быть у владельца. Если по каким-то причинам Ферди Искан не был получен, но на весь комплекс есть Генель Искан, то проблем с его оформлением не возникнет. Заказать изготовление технического паспорта на квартиру имеют возможность и девелопер, и собственники, обратившись в местные органы власти и оплатив государственную пошлину.

Топлу Искан (Toplu İskan) — современный формат технического паспорта

Toplu İskan представляет собой актуальную форму технического паспорта, которая применяется для недвижимого имущества, сданного в пользование после 2020 года. В рамках реформирования строительного законодательства Турции, власти упростили процедуру выдачи этого документа: с указанного периода обязанность по его получению была возложена исключительно на застройщика. Таким образом, необходимость в оформлении индивидуального технического паспорта на апартаменты на первичном рынке — Ferdi İskan — для покупателя отпала.

С юридической точки зрения Toplu İskan выполняет те же функции, что и прежний индивидуальный акт: подтверждает соответствие здания строительным нормам, безопасность конструкции, а также право на ввод объекта в эксплуатацию. Однако отличие заключается в том, что он охватывает сразу весь жилой комплекс и содержит обобщенную информацию по всем единицам недвижимости.

На оборотной стороне документа на квартиру перечислены номера всех апартаментов, расположенных в здании, в порядке увеличения по типологии: сначала объекты планировки 1+1, затем 2+1, 3+1 и так далее.

Что касается оплаты регистрации технического паспорта на квартиру, затраты несет покупатель. Застройщик при получении Toplu İskan оплачивает как свои расходы, касающиеся общего ввода дома в эксплуатацию, так и затраты покупателей на индивидуальный искан. Поэтому сейчас чаще всего строительные компании при выдаче ТАПУ включают также и расходы на оформление İskan. Такие расходы инвестору игнорировать не стоит, так как все заинтересованы в получении техпаспорта и ввода ЖК в эксплуатацию. 

Почему строительные компании в Турции не могут получить Искан: причины

Основные причины, по которым турецкие застройщики не могут получить технический паспорт: 

1. Нарушение строительных норм. Здание построено с отклонениями от утвержденного проекта (например, дополнительные этажи, изменённые балконы, несущие конструкции).
2. Отсутствие или просрочка документов. Не завершены работы по документам архитекторов, инженеров, подрядчиков или если СММ-сертификаты просрочены.
3. Проблемная инфраструктура. Отсутствие подключения к инженерным коммуникациям или несогласование подключения с местными коммунальными службами.
4. Неуплаченные налоги или взносы. Долги перед Налоговой службой или системой соцстрахования. Так, без справки «Borcu yoktur» Искан не выдается.
5. Не приняты соответствующими службами лифты и противопожарные системы. Если нет приемки лифта и противопожарной безопасности, техпаспорт получить не получится.
6. Земельный участок не оформлен «под строительство». Земля не переведена в статус «arsa» или есть сложности с разделением участка.
7. Нарушения зонирования. Строительство не соответствует градостроительному плану или проводится там, где есть ограничения.
8. Отсутствие актов приёмки. Строительная инспекция должна выдать финальное положительное заключение. 
9. Незавершённые работы и мусор на участке. Муниципалитет может отказать в выдаче акта, если фасад здания и внешние работы не завершены.

Документы для оформления İskan

Для подачи заявления на Искан необходимы следующие документы:

• Заявление с просьбой о разрешении на использование объекта.
• Кадастровая информация (выписка из реестра).
• Справка из Налоговой инспекции об отсутствии долгов.
• Документ о подключении к внешним канализационным сетям.
• Заключение авторов проекта (Proje Müellifleri Raporu).
• Документ от организации строительного контроля. 
• Разрешение от телекоммуникационной службы.
• Справка из Социального страхового учреждения (SGK) об отсутствии задолженности.
• Фото фасадов ЖК.
• Справка о том, что нет долгов по налогу на недвижимость и уборке территории от местных властей.
• Если в здании предусмотрены лифты, то дополнительно прилагаются документы на технику, лицензии и акты обследования. 

Искан при покупке квартиры в Турции: что важно учесть

Как мы уже отмечали, на этапе застройки функцию главного правоустанавливающего документа выполняет Yapı Ruhsatı — разрешение на ведение строительных работ. Общий контроль за соблюдением всех норм и правил возложен на аккредитованную организацию — Yapı Denetim Kuruluşu, назначаемую муниципалитетом. Она сопровождает весь процесс возведения объекта, проводит промежуточные проверки и обеспечивает соответствие работ утвержденному архитектурному плану. Это существенно снижает риски незаконного или самовольного строительства.

Если вы заключаете договор на покупку недвижимости на стадии стройки, обязательно нужно отразить в контракте следующее:

• факт отсутствия İskan на период подписания документов купли-продажи;
• дату начала и предполагаемый срок окончания строительства;
• ориентировочные сроки получения технического паспорта;
• меры ответственности застройщика за нарушение сроков, включая возможность расторжения договора и применение штрафных санкций.

Если вы приобретаете готовую квартиру, наличие İskan обязательно подлежит проверке. В случаях, когда продавец не предоставляет копию İskan, вы вправе запросить документ самостоятельно. Для этого обратитесь в районную администрацию, предоставив копию TAPU. 

Сколько стоит Искан, зависит от местоположения объекта и его параметров. По Алании сумма составляет от 1 000 EUR. 

Что будет, если купить недвижимость в Турции без Искана?

Этот вопрос часто волнует инвесторов в турецкую недвижимость.

Отсутствие Yapı Kullanma İzin Belgesi (Искана) у ЖК свидетельствует о правовых и технических проблемах. Зачастую это связано либо с нарушениями архитектурного проекта (несогласованными изменениями, отклонениями от утвержденной планировки), либо с наличием задолженностей у застройщика по налогам и обязательным выплатам в Sosyal Güvenlik Kurumu (Фонд социального страхования).

Наиболее частые проблемы, которые могут возникнуть при покупке недвижимости без искана:

• Если вы хотите воспользоваться ипотечным кредитованием в Турции, то, скорее всего, банк откажет в кредите на недвижимость без Искана. Финансовые организации настороженно относятся к выдаче кредитных средств на покупку жилья без подтвержденного ввода в эксплуатацию. Искан служит для банков ключевым подтверждением юридической и технической пригодности жилой недвижимости.
• Наличие Yapı Kullanma İzin Belgesi является обязательным условием для подключения объекта недвижимости к основным коммунальным услугам. Здесь следует уточнить, что фактически на квартиры без Искана можно оформить абоненты воды и электричества, но они будут не со статусом абонентов на жилую недвижимость (mesken), а со статусом строительства (şantiye). В отсутствие статуса жилого помещения расчет платы за электричество и воду осуществляется по ставкам, применяемым к строительным объектам, что значительно увеличивает финансовую нагрузку. Кроме того, нередко в таких комплексах используется временное электрическое подключение, предназначенное для строительных площадок. Это не только создает риск повреждения бытовой техники из-за нестабильного напряжения, но и может привести к возгоранию. В случае инцидента административная ответственность возлагается как на застройщика, так и на собственников, включая возможное наложение муниципального штрафа.
• Также документ является необходимым условием для осуществления ряда юридически значимых действий: отчуждения имущества, изменения информации в кадастровой базе (в том числе при переоформлении, распределении долей, оформлении наследства) и легальной сдачи жилья внаем. Так, если объект имеет статус долевого владения (Kat İrtifakı), без ИСКАН его нельзя перевести в полную собственность (Kat Mülkiyeti).
• Могут быть различные причины того, почему строительная компания не получила Искан. И если некоторые стандарты строительства не были выполнены, то это придется переделывать, что чревато дополнительными финансовыми расходами для собственников.

Если технический паспорт на жилой комплекс не получен, то это значит, что юридически процедура оформления и строительства не окончена. Согласно Закону № 3194 «О планировании и застройке территорий» (İmar Kanunu) в течение 5 лет после получения разрешения на строительство, стройка должна быть завершена и получен Искан. Если за это время технический паспорт не будет получен, то разрешение на строительство может быть аннулировано.  Кроме того, на объект может быть наложен штраф. В теории муниципалитет вправе предпринять определенные шаги — вплоть до сноса здания или передачи его достройки другому подрядчику. На практике такие случаи крайне редки, но они находятся в правовом поле и могут быть реализованы в случае грубых нарушений. 

В Турции есть строения без техпаспорта, где живут люди. Бывают случаи, когда Искан аннулируется, или идет судебный процесс по его получению.

Стоит отметить, что в Турции существует также Yapı Kayıt Belgesi — особая форма документа, отличная от стандартных форм Искана. Он оформляется в рамках градостроительной амнистии, регламентированной Статьей 16, Закона № 3194. Документ предназначен для зданий, которые были возведены с нарушениями норм, находятся на стадии незавершенного строительства, либо реконструированы без надлежащих разрешений.

Yapı Kayıt Belgesi фиксирует юридический и фактический статус объекта, включая его местоположение, общую площадь жилых и коммерческих помещений, а также ключевые технические характеристики. 

Для легализации самовольно построенных или не соответствующих проекту объектов в Турции действует специальная программа — İmar Barışı («Строительное перемирие»). В рамках этой инициативы девелоперы могут узаконить фактически построенные здания через подачу декларативных сведений и уплату соответствующих сборов.

Если причиной отсутствия Искана являются только финансовые обязательства девелопера, а технические параметры объекта соответствуют нормам, закон допускает альтернативный путь: собственники могут совместно погасить задолженности и инициировать процедуру получения Yapı Kullanma İzin Belgesi самостоятельно.

Тем не менее покупка недвижимости в комплексе без технического паспорта всегда сопряжено с правовыми рисками и дополнительными затратами. Поэтому перед заключением сделки настоятельно рекомендуем провести юридическую экспертизу объекта и получить официальную информацию в муниципалитете.

Приобретение недвижимости в Турции требует внимательности к деталям, особенно когда речь идет о главных правоустанавливающих документах. Независимо от того, на каком этапе строительства находится понравившийся вам объект, важно заранее проконсультироваться с профессионалами.

Если вы хотите избежать любых рисков и купить квартиру с полным пакетом документов, обращайтесь в агентство недвижимости Ataberk Estate. Мы гарантируем прозрачность и безопасность сделки, а наши специалисты помогут вам разобраться в юридических тонкостях покупки комфортабельных апартаментов у моря и будут рядом на каждом этапе.