In Turkey there are two types of technical passports for real estate - General Settlement Passport (Genel Iskan) and Individual Settlement Passport (Ferdi Iskan).
The first is received by the developer for the whole settlement upon commissioning. This document confirms that all construction standards have been met and the building can be connected to utilities.
If Iskan was not received for the house, it means that the legal procedure for registration and construction has not been completed. According to Article 3194 (3194 Sayılı İmar Kanunu) of the Building and Land Use Law, the construction must be completed within 5 years after obtaining a building permit and Iskan must be obtained. If a request is not received within 5 years, the building permit may be canceled.
To obtain Iskan, the construction company submits a number of documents to the municipality (beledie), and each instance, after verification, puts its signatures and seals on the general Iskan.
Should you buy property in Turkey without Iskan?
This question often worries investors in Turkish real estate. Which most common problems can arise when buying real estate without Iskan
✔️Perhaps, the bank will refuse a loan for real estate without an Iskan.
✔️Water and electricity subscriptions can be registered for apartments without Iskan but these subscriptions will not have the status of residential real estate (mesken), but subscription with the status of construction (şantiye).
✔️There may be various reasons that the construction companies did not receive an Iskan, and if some construction standards were not met, then it will need to be redone, and this may lead to additional financial costs for the owners.
The second - Ferdi Iskan - is an individual technical passport for the apartment (yapı kulanma izni), which the owner receives after purchase. It contains technical information about the apartment and the entire building (area, number of floors, presence of utility rooms, etc.).
An individual registration certificate is issued once upon the first sale of an apartment. If a "secondary housing" is bought, then Ferdi Iskan should already be. If it was not issued, but the whole building has Genel Iskan, then there will be no problems with obtaining the document. To do this, you need to contact the Municipality at the location of the property and pay state fees.
After receiving the Tapu, it's the new owner who draws up Ferdi Iskan. The cost of registration for an apartment depends on the it's square area. For registration of water and electricity subscriptions in the new building, you will need a Ferdi Iskan. The square area and the address of real estate are indicated in the Ferdi Iskan (these data are not indicated in the Tapu).
В Турции есть два вида технических паспортов на недвижимость – Генель Искан (Genel Iskan) и Ферди Искан (Ferdi Iskan).
Первый получает застройщик на весь дом при вводе в эксплуатацию. Это документ подтверждает, что все стандарты строительства были соблюдены и здание можно подключить к инженерным сетям.
Если на дом не получен технический паспорт объекта, то это значит, что юридически процедура оформления и строительства не окончена. Согласно статье 3194 (3194 Sayılı İmar Kanunu) закона о застройке и землепользования в течение 5 лет после получения разрешения на строительство, стройка должна быть завершена и получен искан. Если за это время не будет получен искан, то разрешение на строительство может быть аннулировано.
Для получения технический паспорт объекта недвижимости, строительная компания подает в муниципалитет (беледие) ряд документов, и каждая инстанция после проверки, ставит свои подписи и печати на общем искане.
Если купить недвижимость в Турции без искана? – Этот вопрос часто волнует инвесторов в турецкую недвижимость.
Наиболее частые проблемы, которые могут возникнуть при покупке недвижимости без искана:
- если вы хотите воспользоваться ипотечным кредитованием в Турции, то, возможно, банк откажет в кредите на недвижимость без искана.
- на квартиры без искана (без искана на квартиру) можно оформить абоненты воды и электричества, но эти абоненты будут не со статусом абонентов на жилую недвижимость (mesken), а абоненты со статусом строительства (şantiye).
- могут быть различные причины в том, что строительные компании не получили искан, и если некоторые стандарты строительства не были выполнены, то это необходимо будет переделывать, а это могут быть дополнительные финансовые расходы у собственников.
Второй – Ferdi Iskan – это индивидуальный технический паспорт на квартиру (yapı kulanma izni), который получает собственник после покупки. Там содержится техническая информация о квартире и всём здании (площадь, количество этажей, наличие подсобных помещений и т.п.). В 2023 году в получении исканов есть некоторые изменения: а именно - и общий искан на дом, и отдельный искан на квартиру получает строительная компания сразу при подаче документов на получение общего искана. Т.е. в новостройках отдельно покупателю уже не надо готовить документы и получать искан, строительная компания уже делает это за него. Соответственно, и расходы по искану строительные компании будут брать одновременно с получением тапу, т.к. застройщик производит оплату сразу за исканы всех квартир и также несет расходы по общему искану. Оформление тапу и оформление индивидуального искана относятся к расходам покупателя.
Индивидуальный технический паспорт оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если покупается «вторичка», то Ферди Искан уже должен быть. Если его не оформили, но у всего здания есть Генель Искан, то с получением документа проблем не возникнет. Для этого нужно обратиться в Муниципалитет по месту нахождения недвижимости и оплатить госпошлины.
Стоимость оформления искана на квартиру зависит от площади квартиры. Для оформления абонентов на воду и электричество на новострой потребуется ферди искан. Площадь недвижимости и адрес недвижимости также указаны в искане на недвижимость (в тапу эти данные не указаны).
